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行業新聞

酒店熱水BOT的運營心得

時間:2017-08-23

所謂BOT(build-operate-transfer)即建設-經營-轉讓。是私營企業參與基礎設施建設,向社會提供公共服務的一種方式。對很多熱水工程商而言,學校BOT項目可能耳熟目詳,但酒店BOT聽起來卻有些雲裏霧裏。隨著熱水工程市場競爭愈發激烈,越來越多的熱水工程商都在尋求突破“低價競爭”的方法。

 

一、收費模式:根據投資回報率

 

酒店BOT如何收費?
一噸水多少錢合適?

 

酒店熱水BOT的運營心得

相信很多想做酒店BOT的人都想知道答案。但這個是沒有正確答案的!水無常勢,兵無常形,做酒店BOT也沒有固定的價格。

 

二、酒店不同,收費價格浮動很大

 

每個酒店的狀況都會不同,管網、使用的能源、位置、客流量等等,都會有差異,這些也決定了酒店BOT收費不可能有一個統一的價格。每噸水收多少費用,不同地區的酒店上下浮動可能很大。所以,收費價格AG環亞88要根據酒店的實際情況而定。比如酒店之前用的是天然氣,那麽一定要知道當地天然氣的價格、有沒有分時段、有沒有階梯氣價,另外水費裏包不包括汙水處理費,還有電費等等。經過綜合測算,計算出每一天每一噸水的成本。

 

一般來說,測算數據要準確的話最好是連續監測七天~十五天。比如說,如果酒店在大學附近,那麽就需要監測七天。大學附近的酒店入住率比較有規律,一般周一、二、三、四這幾天要低一些,而周五、周六、周日這三天會比較高。這樣就有一個問題——周五到周日這幾天用水量大,對空氣能熱泵機組的配置要求就要高一些,所以在配置空氣能熱水器的時候要注意。

 

有了這個基礎之後,測算出每噸水的價格,比如說五十元/噸,那麽可以在這個價格上給酒店一定的折扣。具體折扣視具體情況來定,可以結合自己的投入成本、回報年限、酒店的入住率等因素綜合考慮。 同時,還要保證用水量會整體下降,另外還要承擔空氣能熱泵機組運行產生的能耗(用電)。

 

酒店熱水BOT的運營心得

三、收費標準主要考核兩個指標

 

確定收費價格主要考核兩個指標:第一,投入資金;第二,每個月回籠的資金。不考慮給酒店方節約多少錢,因為能節能多少你沒辦法確定。有些年限比較長的酒店,回水係統做的不是很合理,浪費很嚴重,另外對恒溫的處理也不到位。

 

酒店熱水BOT的運營心得

四、舉例:河南酒店BOT熱水怎麽收費?

 

1、舉個例子:河南一個100間房的酒店,如果做BOT的話,收費多少合理?河南酒店燒煤的多,燒天然氣的少,原來的運營成本一般會超過50元/噸,而且單個房間用水量有可能超過200升。改成空氣能製取熱水,一個房間用水量150升計算,100個房間差不多15噸水夠了。參考當地冬季平均氣溫,要保證能穩定運行的話,要配置20HP的超低溫空氣能熱泵機組。除了設備成本外,另外還有水泵、附屬係統、管網改造、人工等成本(根據具體情況而言)。

如果酒店入住率高、用水量大,就可以和客戶簽到40元/噸。

 

這隻是大概的計算,沒辦法給具體的數據。原因之前說了,要根據具體情況而定。就像采購成本,供貨渠道不同、數量不同,價格上會肯定會有較大的差異。如果采購比較集中,量比較穩定,可以自己選一批供貨商合作,價格會更優惠。

 

另外,要注意的是,在配置空氣能熱泵機組的時候最好是化整為零,不要用大機子。就以河南100間房的酒店來說,不要配一台20HP空氣能熱水器,最好是用2台10HP或4台5HP。如果隻用一台空氣能熱水器又壞了,整間酒店都沒熱水使用,損失會非常大,而如果是2台或4台小點的空氣能熱泵機組,一台出現問題,另外幾台還能製取熱水,造成的後果就不會那麽嚴重。雖然這樣設備成本要高一點,但可以降低風險。

 

同時,要把水箱盡量配大一點。河南100間客戶的酒店,用水量15噸,那麽AG環亞88配個20噸大小的水箱。這樣做的好處是,在白天溫度高或者峰穀電價的時候,可以用水箱來蓄能。

 

在簽約的價格上麵,要說明一個情況,那就是物價(水電費等)漲幅超過一定幅度時,收費價格也要同比上調。這個在後麵的風險控製裏會細說。

 

五、投資評估:回報年限不要超兩年

 

做酒店BOT投資肯定有風險,但如果在簽約前把工作做好,可以把風險降到最低。那麽,在做這樣的項目時,對預投資的酒店進行評估很關鍵。

 

六、酒店BOT要評估哪些內容?

 

需要評估的內容有很多,前麵提到了要了解水、電、氣、煤的成本,要知道酒店的入住率情況。能源成本可以要求甲方提供半年到一年的繳費清單,上麵很詳細,而入住率情況需要自己去監測。監測要有一定的周期,一般時長在7~15天左右,如果時間太短,數據可能就沒那麽準確。當然,監測的內容不隻是入住率,還要包括用水量、平均噸位的能耗、能耗或高或低的原因(包括原來的工藝瑕疵)、涉及到人工成本等等。

 

另外,還要知道酒店的使用年限、股東架構及檔次。酒店的檔次可以“看”的出來,裝修情況、布草標準都是參考對象。一般來說,酒店布草標準越高,酒店檔次也就越高。酒店裝修很有情調,則可能鍾點房會比較多,在考慮用水量的時候就要注意了。酒店的使用年限也很重要,如果酒店房子是租的10年,現在已經使用5年了,如果再投的話可能就是個坑了。

 

再說股東架構,如果一個100間房的酒店,股東數超過了10個就有點不太正常了,每個股東投入的資金都不大,而且AG環亞88每個月去收費也會很麻煩,可能需要每個股東的簽字,也許今天這個股東不在,明天那個股東不在,那將是一個很頭疼的問題。

 

七、多少年收回成本比較合適?

 

評估酒店是否好做的時候,要做一個預算,看投入多少設備,總共造價多少,計劃多少年能夠回本,是一年還是兩年,要做一個預案。一般來說,入住率超過20%的酒店就能夠做,兩年的時間就可以收回成本。如果入住率超過50%,那就很快了,可能一年都不用。另外,做酒店熱水BOT投資時,記住回報的年限不要超過兩年,也就是說必須在兩年內能夠把投入資金收回來。

 

酒店和學校還是有很大差異,酒店的市場行為更重一些。市場的波動、客源的波動、酒店老板的波動等等,都可能會帶來隱患。哪怕擬定的合同再規範,都有可能會出現一些不可抗拒的因素。當然,你沒必要告訴對方兩年內要收回成本什麽的,自己心裏清楚就好。還有就是年限問題,絕對不要越長越好,但也不能太短。一般來說,最低不要短於8年,如果合同簽6年或6年以下,可能酒店方會認為這麽短的時間內你就能獲得想要的利潤,因此和你討價還價。根據AG環亞88的經驗,合同的年限最好是8~12年,不能太長。同時要考慮項目的延續性,一般酒店每隔3~5年會翻新一次,會涉及到裝修、格調布局和價格的調整,這裏麵也會包括管網的改造。

 

另外能源市場的變化很大,可能沒幾年又有新的更好的能源出現,這時候AG環亞88可能會更換新的能源方式。如果改一次兩次,甲方可能會接受,但再多肯定不答應了。而且,一個酒店12年不換老板很少見了。另外,在合同裏麵還要注明一點,那就是收費價格隨著市場行情的變化可以浮動。

 

比如說,水電費漲了很多,如果還是原來的價格肯定不行。在跟甲方談判時要預先跟甲方說明,當物價成本(主要是水電氣)漲幅超過了5%,收費價格就要跟著上調。他們就遇到這樣的情況:物價上漲了10%,他們跟酒店方發出了告知函,就告訴他甲方價格要上調10%,後來和酒店方達成了妥協,收費價格不變,但水電費還是按漲價前的價格。

 

這樣一來主動權始終掌握在自己的手裏,漲價順理成章、有據可依,不漲客戶會對你感激不盡。

 

八、風險把控:合同要規範

 

關於風險把控,有一個重點,就是要多打聽、多觀察,深入了解酒店情況。比如說,酒店是否正常合法經營,如果酒店涉及到違法犯罪特征,比如黃賭毒,建議別考慮了,當然個別發現和組織容留還是有區別的。再比如說,如果酒店處在居民區,之前用燃氣作為熱源的話,可能會有二氧化硫超標、噪音等擾民問題,可能周邊會怨聲載道,隨時都有被可能投訴了,這時候去投資就風險很大了。除了評估外,AG環亞88還需要在合同上把控風險。首先,酒店的證件和手續費要是齊全的,像營業執照、居民登記證、消防檢查合格證、公共場合衛生許可證、特種行業經營許可證、稅務登記證、銀行的信用評估證、企業信用信息基礎數據貸款卡等等。這個貸款卡是一個企業的代碼,如果這個企業有被訴訟、偷稅漏稅等誠信經營方式,都可以在這個數據庫裏查的到。

 

其次,簽訂的合同最好是能到公證處公證,每個地方都會有,這是國家認同的事業單位。這樣做的好處是,如果酒店倒閉,或者不通知AG環亞88的情況下轉讓了,因為經濟問題發生糾紛,設備損壞丟失了等等這些問題,這時候可以直接通過法院起訴。這樣的經濟合同糾紛,如果按法院正常程序的話是非常繁瑣的,立案、開庭至少要好幾個月。如果有做公證,法院會走一個簡易程序,可以立刻執行。

 

九、酒店篩選:商務連鎖酒店利潤更高

 

除了評估上述內容外,在尋找酒店投資時,還要了解酒店的性質。酒店一般有民營的、有國資的等等,建議不要投資國資型的酒店。首先,國資酒店一般承包的可能性非常小,都是采用的係統內部競崗競聘的方式。這裏就有年限的問題,可能2~3年就要競聘一次,甚至還有一年一次的,具有資金支配權力的人變換過於頻繁,這會給後期的運營帶來潛在的隱患。

 

其次,國資酒店對成本控製的考慮反而不是那麽在乎。舉個例子,假如我是酒店今年的經理人,通過節能、控製成本利潤達到了一千萬,那麽可能麵臨的問題是明年的利潤指標要增加20%,要有一千二百萬利潤,這樣一來壓力是很大的。

 

當然,如果在當地資源很豐富,國資酒店也可以做。但合同的簽訂要批當地國資委去簽,而不是和酒店方簽,更不能和酒店的經理人簽,否則合同簽了也是無效的。所有合同的前提是符合法律法規、符合程序、做到這兩點了就不用擔心放牛娃可以背著牛主人把牛給賣了。

 

如果是民營酒店,哪怕是個體戶,不管是私人老板或職業經理人,隻要能夠提供酒店的營業執照及相關證件,能夠簽章,這個合同就可以簽,即便是這個職業經理人走了,這個合同也是有效的,具備法律效力的。如果從利潤角度來看的話,連鎖商務酒店利潤點會更高一些,小旅館、招待所之類的就比較低了,能不做就不做。

 

這些小旅館小賓館是一是房間數量太少,二是客人的流動性很大,價格很難做高,因為房價相對很便宜,但用水量卻很大,哪怕做了以後也會經常扯皮,會覺得不劃算。而且這種類型酒店賓館還有一個風險就是淡旺季很明顯,配置設備的時候會有點難,搭配很難平衡,旺季的時候不夠用,淡季的時候又很浪費。

 

十、係統優化:管路和控製很重要

 

平常做酒店熱水就是賣設備,一刀切的買賣,大多數是不會考慮運行如何更節能。係統肯定是節能的,但如何把這個節能最大化,銷售這個環節肯定就不會去考慮了,盡量把空氣能熱水器配大點,運行更穩定,少維修就可以。這樣的做法簡單但沒什麽利潤,而且經常還收不回工程款。而做酒店BOT不一樣,必須想方設法降低運行費用,增加利潤點。

 

首先是管路上,如果是常規熱水,管路這塊一般不會去做升級改造,因為這裏麵是有風險的,有些管道可能老化。如果是做BOT的投資,就一定要做管道改造,想辦法去改造。如果是做學校BOT熱水,管路一般是S型的,但酒店不能這樣走管。

 

因為S型回水適合人員密度大,用水時間相對集中的熱水工程,但酒店是需要24小時恒溫供熱,客人入住不可能在同一時間,用水也不可能在集中時間上,而且用水習慣不會像學生那樣匆忙,對泵送和恒定的溫度需求都不一樣。如果采用S型回水方式,那係統就會一天24小時都在大循環,哪怕今晚上樓層客房閑置係統也在不斷循環補熱,這樣能源浪費就非常嚴重了。所以在酒店BOT,管路最好是分區、分層、分管井回水,不同的樓層回水溫度也不同,有一個落差。如果是有經驗的酒店,一般在安排住宿時,是從低層往高層安排房間。

 

其次,做常規熱水不會去做控製,隻負責設備故障的售後維修,但做酒店BOT不光是要投入設備,還要管理監控設備運行狀態,比如說是否運行良好、能耗是否最低等等。所以,如果要做酒店熱水BOT就得有專門的監控部門,針對不同空氣能熱泵機組所處的區域進行管理。

 

比如說某區域正在下雨,溫度下降了,就需要及時調整空氣能熱泵機組的運行狀態。比如,四川綿陽白天的氣溫在20攝氏度以上,夜間不到10攝氏度,這個時候就要調整空氣能熱泵機組要在白天全天候運行,儲存能量,然後晚上停機。

 

目前酒店熱水的係統管理比較粗放,係統做節能很多方麵都可以改進。比如,一般酒店不會去研究客人用水的舒適度問題,用水的舒適度必須是從低溫向中溫區走,而不是馬上就進入到中溫區,像春天洗浴用水42攝氏度比較舒適,如果你一開水龍頭就是42攝氏度的水,會感覺水溫過高,但如果是從38攝氏度(稍高於人體溫度)升到42攝氏度,就感覺舒適得多。而且,按照酒店顧客的用水習慣,淋浴前一般都會先試水溫,然後再脫衣服進去使用,有一個過程,可能需要幾秒鍾或者十幾秒鍾,而不是脫了衣服進去直接使用熱水。如果一打開就是高溫熱水,就會很浪費了, 而且這個數字還不小。

 

酒店熱水的做法有很多種,利潤也可以做的很高。所以說,沒必要盯著賣設備的那點利潤,去打價格戰,去惡性競爭,對行業、對自己都沒有半點好處。


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